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建發股份激進拿地有何苦衷?兩集中政策出爐 兩大主業分化嚴重

2021-03-09/ 薊縣生活網/ 查看: 214/ 評論: 10

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來源:每日財報評論

原標題:建發股份激進拿地有何苦衷?“兩集中”政策出爐,兩大主業分化嚴重

建發股份 土地市場上大手筆“掃貨”,看似意氣風發,實則“打腫臉充胖子”。

“兩集中”政策出臺后,部分重點城市擴大住宅土地供應規模,房企拿地積極程度也明顯提高。據中原地產數據顯示,1月至2月份,50座城市出讓土地金額約為5146.8億元,同比增長30%。

其中,綠城、建發、融創、 招商蛇口 、保利、華潤、萬科、濱江等8家房企拿地規模超過百億元。除常見的頭部房企,拿地TOP10中還出現了新的面孔——建發股份。

2021年以來,建發股份拿地可謂積極,1月份奪下拿地第二把手,2月份又將多塊地收入囊中。不同的是,頭部房企手中的資金較為充裕,而建發股份的現金流已捉襟見肘,需通過不斷發債來補充資金空缺,因而負債率也水漲船高。

《每日財報》注意到,建發股份之所以激進拿地,主要因為兩大主業發展失衡,不得不將更大的資源轉向房地產業務。房地產業務雖貢獻營收較少,但毛利率遠高于供應鏈流通業務,兩大主業出現利潤分化。

“兩集中”政策出爐,建發拿地有多生猛?

今年2月24日,青島市自然資源和規劃局公告稱,2021年將嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓,即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動,全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動,引導市場理性競爭。

當日天津、鄭州也發布相關對住宅土地集中供應的通知。網傳還有19個城市分別是,北上廣深和南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、無錫。

“兩集中”政策與此前公布的“三道紅線”、“兩道紅杠”、“房住不炒”等政策構成樓市宏觀調控一體化。“三道紅線”與“兩道紅杠”主要針對房企與金融機構層面,降低房地產杠桿與投資熱度;

“房住不炒”主要針對居民層面,各地政府出臺“限購”與“限價”等措施,抑制投機炒作行為;“兩集中”政策主要針對政府層面,合理增加住宅土地供應規模,穩住土地供應價格。

在“兩集中”政策下,由于一年僅有3次拍地機會,大量的土地將集中競拍,土地競爭程度降低,各地政府將盡可能降低拍賣起始價格。資本雄厚及融資成本較低的房企,能同期組織大量資金參與土地競拍,獲得更多拿地機會。

有分析指出,部分房企可能擔心錯過補倉的機會,從而產生土地“哄搶”現象。在此之間,建發股份旗下建發房產高溢價將多塊土地納入麾下。據中指研究院數據顯示,2021年1-2月份,建發房地產拿地總額194億元,拿地總面積128萬平方米,拿地金額與面積分別排名第二位與第十位。

據悉,2020年1-2月份,建發房產拿地總規模不過19億元,位居第48名,而在2019年同期在拿地TOP50排行榜上尚不見蹤影。

在2021年拿地中,建發地產控股子公司益悅置業與融創共同競得上海普陀區石泉社區一宗地,成交價格64.52億元,溢價率達36.15%。益悅置業擁有49%的權益。

值得一提的是,針對該地塊的高溢價,上海普陀區政府還第一時間約談了融創上海及項目公司負責人,重申“房住不炒”基調。

負債率持續攀高,現金流捉襟見肘

建發股份在土地市場上大手筆“掃貨”,看上去意氣風發,實際是“打腫臉充胖子”。尤其是相對于綠城、融創等多家頭部房企,建發股份并不具備資金優勢。其多次高溢價購買土地,拿地金額甚至與往年凈利潤持平,資金從何而來呢?主要是通過發債獲得。

3月5日,建發股份發布2021年2月累計新增借款公告稱,2020年12月末,其凈資產(未經審計)1189億元,2020年末借款余額(未經審計)1088.49億元。而2021年2月末,其借款余額1370.76億元,累計新增借款282.27億元,占上年末凈資產的23.74%。新增借款中,280.45億元為銀行借款。

此外,建發股份于2月9日還獲批向專業投資者發行公司債券和可續期公司債券,兩項債券發行面值合計不超過200億元。

建發股份負債率高企的形成并非一朝一夕,2018年至2020年前三季度,其資產負債率分別為74.98%、77.62%和82.76%。建發國際集團作為其房地產業務實施主體,負債總額從2018年的521.71億元猛增至2020年上半年的1212.81億元。

與此同時,建發股份現金流也開始捉襟見肘。2020前三季度,公司經營活動產生的現金流凈額為-137億元,投資活動產生的現金流凈額為-48.21億元。

對此,建發股份解釋稱,主要是由于房地產業務規模擴大,支付地價款和工程款金額增加;供應鏈業務營業規模擴大,預付款項和存貨期末占用增加,導致經營性現金凈流量較上年同期下降所致。

建發股份存貨規模也已達到危險的地步。截至2020前三季度,其存貨為2439億元,占流動資產比例62.77%。2020年半年報對存貨有所解釋:主要由于報告期房地產業務開發成本和開發產品余額增加所致。

供應鏈業務毛利過低,押注房地產業務

在負債率攀高及流動風險增加的背景下,建發股份為何仍激進拿地呢?經《每日財報》研究后發現,除受“兩集中”政策影響外,很大程度還與其兩大主業發展失衡有關。

建發股份是以供應鏈運營和房地產開發為雙主業的現代服務型企業。其業務起始于1980年,并于1998年6月由廈門建發集團有限公司獨家發起設立并在上交所掛牌上市。建發房產旗下擁有港股上市公司建發國際(1908.HK),后者為建發股份房地產業務實施主體。

從行業分布來看,2018年至2020年上半年,供應鏈運營業務貢獻營收為2359.87億元、2870.44億和1423.58億,占比分別為84.17%、85.12%和90.36%;房地產業務貢獻營收分別為405.79億元、459.14億元和154.15億元,占比分別為14.47%、13.61%和9.78%。

供應鏈運營業務雖然貢獻主要營收,但是運營成本高,毛利率極低。2018年至2020年上半年,供應鏈運營業務毛利率分別為2.88%、2.61%和1.65%;而房地產業務毛利率達35.37%、28.69%和29.09%。

這就導致了一個現象:營收占比90%的供應鏈運營業務,所貢獻的利潤遠不及房地產業務。2018年至2020年上半年,供應鏈運營業務實現利潤為67.93億元、75.02億元和28.92億元,房地產業務實現利潤為143.5億元、131.74億元、44.20億元。

由此不難推論出,建發股份2021年以來突然大規模拿地,很大程度是將資源傾斜于房地產業務,從而進一步增厚利潤,后續,房地產或成為建發股份重要的發展方向。

供應鏈運營業務營收規模雖大,但辛苦且獲利頗薄,轉向毛利率更高的房地產業務看似是明智之舉。但其負債率已大幅攀高,資金鏈屢見危機。房市調整之下,后續建發股份押注房地產業務能否成功,《每日財報》將持續關注。

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責任編輯:陳悠然 SF104


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