薊縣生活網

用戶登錄

首頁

首頁

資訊

查看

中國文旅第三次遞交招股書,卻越來越靠“賣房子”活著

2021-04-30/ 薊縣生活網/ 查看: 214/ 評論: 10

摘要4月23日晚間,中國文旅(H1267)第三次向港交所遞交招股書申請。2020年4月17日,中國文旅首次遞交招股書,半年后
賺錢

4月23日晚間,中國文旅(H1267)第三次向港交所遞交招股書申請。

2020年4月17日,中國文旅首次遞交招股書,半年后失效。同年10月23日,二次遞交招股書。而在今年4月23日,中國文旅在港交所遞交的上市申請版本,再次變更為“失效”。

同日,中國文旅 “無縫遞交”一份長達600多頁招股書,似乎早有準備。

資料顯示,中國文旅為文化旅游物業開發商,主要于廣東省江門及具有發展潛力的其他地區從事文化旅游勝地內度假物業的規劃。

此次第三次遞交招股書,中國文旅在降負債操作、收入構成與增長潛力上,都存在令行業質疑的問題,明顯的是,雖然套用著文旅的概念,但從公司營收及盈利來看,主要還是依賴房地產,收入占比高達近9成;同時,受疫情影響,公司的文旅板塊收入“如期”下跌,由于產品力差、沒有IP,公司沒有登上潛力無窮的文旅“快車”。

中國文旅的上市也一直被視為由奧園在推動。招股申請提出,奧園集團(3883.HK)是中國文旅的五大客戶之一,也是供應商之一。2017年中國奧園透過全資子公司悅景持有中國文旅28%的股份,位列第二大股東,同時也是單一最大股東;同時奧園前高管林錦堂也持股 4.5%。

01

降負債數據“貓膩”

畢馬威房地產高級合伙人高松表示,“企業一般遞交了申請之后,如果沒過聯交所聆訊,聯交所給出企業存在問題,常見問題一般涉及到法律、實際控制人問題,應該一時半會解決不了,只能終止審核,但是這些信息可能公開查不到。”

招股書失效或是企業自身的原因。環業投資IP Global中國區首席經濟學家柏文喜曾表示:“在港交所掛牌是注冊制,只要符合港交所的形式要求就可以,由此來看,企業遞交申請可能有瑕疵,需要補充材料。”

三度“征戰”港交所的中國文旅確實在財務上下了不小功夫,為了上市,補充了三道紅線指標全綠的信息。據悉,政策針對所有的開發商劃出的三個標準,分別是:1、剔除預收款后的資產負債率小于70%;2、凈負債率小于100%;3、現金短債比要大于1。本次中國文旅為了完善財務信息,也首次披露了三項指標全綠消息。

圖片來源:中國文旅招股書

最明顯的是急速降下來的資產負債比率,招股申請顯示,2018年-2020年,中國文旅的資產負債比率分別是632%、272.2%、37.9%。

三年資產負債率“狂降” 600pct,如此明顯的降負債幅度,原因是什么?中國文旅披露,主要由于2019年度溢利及全面收入總額有所增加;及部分應付股東款項資本化作對集團出資,導致股本增加所致。截2020年12月31日止年度,資產負債比于2020年因償還銀行及其他借款而下跌至約37.9%。

探究償還銀行及其他借款數據,主要來自于一家金融租賃信托公司。需要注意的是,中國文旅必須就日常業務過程中的經營活動取得該信托公司的事先同意。于2019年、2020年,公司其他借款分別是約人民幣5.78億元及人民幣4310萬元的信托融資安排。于2018年、2019年及2020年12月31日,中國文旅的未償還銀行及其他借款分別約為人民幣1.02億元、人民幣5.78億元及人民幣1.386億元。

在2020年底清償該信托公司的部分借款來降低資產負債率后,中國文旅于2021年1月再度向該信托公司“借錢”。為公司文化旅游發展項目的發展提供資金,于2021年2月28日,再次從該公司提取人民幣3.3億元的融資。

該操作被業內解讀為,中國文旅急于推動上市,在負債數據上打“時間差”。需要在2020年底,要把資產負債率的數據指標降下來。

與2020年底相比,有息負債的指標也在翻倍增長,截止2021年2月28日,中國文旅有息負債總額為4.15億元,較2020年末的1.38億元,增加200.7%。

02

總收入近九成來自賣房

其實,文旅公司大多受前期龐大資金投入、慢周轉拖累,而導致營收不及預期、增長慢的情況。中國文旅就面臨此問題,招股申請顯示,公司文旅相關服務收益由2019年的人民幣1.418億元減少至2020年的1.194億元,跌幅達15.8%。減少的主要原因是疫情的不利影響。

同時,公司的文化旅游業務與總收入占比在逐年下滑,2018-2020年,文旅業務與總收益的占比分別是20.2%、19.3%、12.3%。

疫情使文旅收入減少,但賣房收入在不斷增加。中國文旅逃不掉行業的共性質疑,即打著文旅的幌子賣房。截至2020年12月31日止,中國文旅收益達人民幣9.678億元,同比增長31.5%。其來自兩個主要業務分部分別是銷售度假物業,及下跌的文化旅游業務。所以收益增長根本原因,就是銷售度假物業,就是文旅地產的賣房業務。在2020年錄得42.76%的漲幅,達8.48億元。

且該收益占比在逐年提升。2018-2020年,銷售度假物業收入與總收益的占比分別是79.8%、80.7%、87.7%。招股書顯示,銷售度假物業的收益增加,主要由于已出售及交付度假物業的總建筑面積均有增加所致。

不過,銷售度假物業的毛利率卻在逐年降低,2018年-2020年,該業務的毛利率分別是47.3%、43.4%、37%。三年下降超10pct。

但2020年中國文旅實現毛利3.67億元,同比增長15.05%;實現凈利潤1.53億元,同比增長47%。且凈利增幅大于毛利增幅30pct。

很明顯,中國文旅的盈利能力不是來源于賣房業務,而主要來源于控制費用和調整投資物業的公允值變動。數據顯示,2020年,中國文旅的行政開支、銷售及分銷開支合計下降810萬元,與此同時,投資物業的公允值減虧1700萬元。合計增利超2500萬元,是盈利的原因。

所以,在“主營賣房業務”毛利下跌, 公司凈利增長靠降費及調節公允值之下,中國文旅的未來成長性受限。

03

無處不在的影子奧園

中國文旅為了展示良好的成長性也在做出相應變動,明顯的是如今大股東奧園對中國文旅的收入貢獻度在逐年下降,截至2020年12月31日止3個年度,大股東奧園的收入貢獻分別占公司總收益的約4.5%、5.6%及0.5%。

據了解,中國文旅是早期由中國奧園(3883.HK)斥億元入股28%的文旅企業。雖然中國奧園目前依舊持股28%,但穿透股權結構也可發現,中國文旅與股東奧園的關系甚密,中國文旅也一直被業內視為奧園的多元化業務板塊。

如下圖,中國奧園透過全資子公司悅景持有中國文旅28%的股份,位列第二大股東,同時也是單一最大股東;林先生即林錦堂系中國文旅主席兼執行董事,持股比例4.5%,此前曾出任中國奧園的執行董事、首席財務官兼公司秘書職務逾3年。

對于奧園入股,中國文旅表示:“引入奧園集團作為策略性投資者不但有利集團的整體戰略性發展,并在共享度假物業發展及文化旅游業務方面的資源與專業知識方面達致協同效應。”

雖然在明顯“甩掉”股東奧園,但招股申請披露的文旅項目處處有股東中國奧園的影子。主推的英德巧克力王國文旅項目,擁有權就是中國奧園。

而去年底開業的巧克力王國,在去過的C端客戶群體里的體驗評價,也受到了質疑:如娛樂設施未建好但門票全價、管理混亂、工程用料質量差、氛圍感一般,是個“沒有巧克力的巧克力王國”等。

同時,中國文旅已竣工的十個度假物業項目的開工時間都處于早期,最早的是2012年開工的位于江門恩平的泉林酒店別墅與水禾田泉世界,已產生的發展成本已達1.78億元。

業內人士表示,這也是大多文旅企業的現狀,只是將文旅作為一種勾地及炒地手段,并不真正走向文旅的輕資產道路,并最終受文旅地產前期龐大資金投入、慢周轉拖累。

據了解,目前中國文旅的上市進程在按照既定計劃推進當中。接近中國文旅相關人士透露,公司上市計劃不變,但種種質疑下,中國文旅想真正實現資本市場的認可,還有一段距離。


鮮花

握手

雷人

路過

雞蛋
收藏 分享 邀請
上一篇:暫無

最新評論

返回頂部
桃花影院手机在线观看-桃花影院